Как составить соглашение о расторжении договора аренды?

Необходимость разорвать договор аренды может возникнуть по разным причинам. Например, в связи с семейными проблемами или из-за недобросовестного поведения собственника.

Формируется соглашение о досрочном расторжении договора аренды произвольно, после его подписания договор аренды становится неактуальным. К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к согласию, так что может потребоваться даже обращение в суд.

Сегодня рассмотрим на что обратить внимание арендатору при составлении соглашения о разрыве договора аренды и в каких случаях он имеет право на это.

Возможно ли расторжение по согласию арендодателя/арендатора?

Расторжение договора аренды по соглашению сторон возможно, об этом говорит первый пункт 450 ст. ГК. Там же указывается, что если один из участников договора аренда не согласен с таким решением, то действие документа об аренде может прекратить только суд (исключение – опция разрыва документа об аренде самостоятельно).

В образце доп. соглашения обязательно указываются:

• реквизиты договора аренды, который стороны собрались разорвать, описывается предмет договора;
• дата его заключения, данные арендодателя/арендатора;
• факторы, из-за которых понадобилось соглашение о расторжении договора аренды;
• подробно нужно остановиться на претензиях арендатора/арендодателя, порядку их разрешения. Устанавливается срок, в течение которого эти претензии должны быть погашены, например, дата, до которой должны быть выплачены денежные средства, а собственность возвращена ее владельцу.

В соглашении о расторжении договора аренды можно предусмотреть возврат недвижимости владельцу непосредственно в момент досрочного прекращения аренды. В комплект документов следует включить акт приема/передачи.

Учтите – строгой формы и требований к заполнению нет, так что расторжение договора аренды по соглашению сторон нужно использовать как ориентир. Образец этого документа можете найти ниже. При необходимости вводятся доп. пункты в зависимости от условий договора аренды.

Как составить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды?

В нем следует максимально детализировать описание объекта, фигурирующего в ДА. В доп. соглашении есть ссылка на базовый договор аренды с описанием объекта, но желательно упомянуть такие данные как:

• подробные характеристики объекта (адрес, как называется, его площадь);
• что касается доп. соглашения о расторжении договора аренды зем. участка – дается детальное описание границ, назначение, варианты использования и т. д. При аренде земельного участка особое внимание уделяется границам объекта, разрыв соглашения об аренде требует того же.

Недостаточно детальное описание объекта может стать основанием для отказа в досрочном расторжении договора аренды.

Можно ли досрочно прекратить использование части арендованных помещений?

Учтите – договор аренды может прекратить действие в отношении отдельных объектов (если в документе указано сразу несколько). Для упрощения процесса арендатору эту опцию желательно предусмотреть еще на этапе составления договора об аренде.

Например, арендовались складские площади, временный собственник захотел прекратить аренду нескольких складов, в этом случае составляется соглашение о том, что аренда части нежилых помещений прекращена, они возвращаются в собственность владельца.

В этом случае арендатору особое внимание нужно уделить описанию границ объектов, в отношении которых его право собственности будет прекращено.

Получит ли арендатор компенсацию за неотделимое улучшение?

Ст. 662 ГК указывает, что временный собственник вправе рассчитывать на компенсацию затрат на проведение неотделимого улучшения арендованного имущества. Но собственник может в судебном порядке попробовать доказать, что стоимость этих улучшений несоизмерима с улучшением качества/эксплуатационных свойств его имущества.

В договоре об аренде решение финансовых вопросов такого рода может быть описано отдельным пунктом. В таком случае решающее значение имеет содержание договора об аренде.

Соглашение о расторжении договора аренды такого пункта не содержит, его нужно внести самостоятельно.

Подлежит ли регистрации соглашение о досрочном разрыве договора аренды?

Ориентироваться в этом вопросе нужно на срок действия документа об аренде, так как соглашение является его дополнением.

Соглашение подлежит госрегистрации, если договор об аренде заключен как минимум на 12 месяцев. В таком случае регистрируется и документ об аренде, и документ о его досрочном разрыве. При этом договор об аренде утрачивает силу после его регистрации госрегистратором.

При сроках до 11 мес. обязательной регистрации не подлежит ни сам договор, ни соглашение о его разрыве. Договор аренды разорван с момента подписания арендатором/арендодателем соглашения о разрыве.