Неотделимые улучшения арендованного имущества

Материал сегодняшней статьи будет полезен всем пользователям, у которых в распоряжении есть арендованное недвижимое имущество. Мы поговорим о том, что такое неотделимое улучшение и как его правильно оформлять.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

• выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
• проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
• не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

Какие действия относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.

• Достройка. В эту категорию работ входит перечень действий, позволяющих к основной части здания присоединить несколько новых частей. Главное условие здесь состоит в том, чтобы после окончания работы новые части и основа стали одним цельным зданием. 
• Реконструкция арендованного помещения. Под этим действием понимается комплекс целенаправленных технических процедур, позволяющих изменить параметры эксплуатируемого объекта и улучшить их текущие свойства. Обычно реконструируются только те здания, которых настиг моральный или физический износ. После завершения работ состояние недвижимости улучшается или возвращается к своему первоначальному виду.
• Модернизация. Под этим процессом стоит понимать полное обновление тех объектов, которые подлежат амортизации. Это означает, что модернизироваться может только та собственность, которую санитарные и строительные нормы не запрещают ремонтировать.
• Переустройство. Под этим термином понимается монтаж, изменения или перенос инженерных сетей здания. Это может быть: проводка, сантехника, вентиляции, газо- и водоснабжение. Чтобы провести переустройство, нужно согласовать весь комплекс работ в профильных службах и после отметить изменения в техническом паспорте объекта недвижимости.
• Капитальный ремонт. Под этим понятием стоит понимать замену всех изношенных элементов, инженерных систем и различного оборудования, которые необходимы для полноценного обслуживания помещения. После проведения капитального ремонта здания вновь становится полностью исправным и пригодным для выполнения своих прежних функций.
• Установка пожарной или охранной системы. Наличие любой из подобных систем способствует повышению безопасности и страхует проживающих в помещении лиц от несчастных случаев. Заниматься монтажом подобного оборудование должны профильные фирмы, имеющие в распоряжении весь набор разрешительной документации и гарантирующие качество выполненной работы.
• Проведение санитарно-эпидемиологических работ. Если комплекс проведенных действий связан с обработкой помещения, которое в будущем будет использоваться под продуктовый магазин или гипермаркет, то затраченные средства могут быть востребованы с арендодателя.

Относится ли перепланировка к неотделимым улучшениям?

Да, относится. Перепланировка — это комплекс проектно-строительных действий, направленных на изменение конфигурации внутри определенного помещения. Перепланировка не увеличивает площадь здания и не присоединяет к объекту новых частей. Большинство работ связано с переносом стен и демонтажем ненужных конструкций. Чтобы перепланировка считалась законной, её обязаны одобрить в местных органах самоуправления.

Является ли дооборудование примером неотделимого улучшения арендованного имущества?

Да, является. Под дооборудованием понимается присоединение к объекту дополнительных частей, которые ранее отсутствовали. Перечислим лишь несколько типов работ, которые попадают в категорию «дооборудование»:

• монтаж систем теплоснабжения;
• установка специальной сантехники для инвалидов;
• монтаж подъемников и различных лифтов;
• подготовительные мероприятия, позволяющие подключить к зданию дополнительные коммуникации, системы и оборудование;
• строительство бассейнов.

Чем неотделимое улучшение арендованного имущества отличается от отделимого?

Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.

Основное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Если стороны договорятся, то отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендодателя. В этом случае арендатор должен получить компенсацию, для расчета которой нужно из фактически вложенных денежных средств вычесть размер амортизационных издержек.

В случае если арендатор не соглашается оставлять отделимые улучшения, то он обязан их самостоятельно демонтировать. Сделать это необходимо до того, как стороны подпишут акт возврата помещения в распоряжение арендодателя. Если в результате демонтажа зданию будут причинен ущерб, то арендатор должен его компенсировать за свой счет.

Если арендный договор будет досрочно расторгнут по инициативе нанимателя, то арендодатель имеет право потребовать от второй стороны восстановление первоначального вида помещения или потребовать денежную компенсацию за проведенные отделимые улучшения.

Может ли обычный ремонт считаться неотделимым улучшением имущества?

За текущий (обычный) ремонт компенсация затрат со стороны арендодателя не предусмотрена. Под этим ремонтом понимается комплекс строительных действий, которые помогают устранить определенные неисправности и благоустроить помещения для более комфортного проживания.

Текущий и капитальный ремонт отличаются перечнем строительных работ. Далее мы составим сравнительную таблицу и выделим некоторые из них. Однако, перед её изучением стоит запомнить, что во время капитального ремонта обустраиваемая недвижимость не может полноценно эксплуатироваться. Отключается вода, электричество или тепло. Во время текущего ремонта ничего подобного не происходит.

Полагается ли компенсация за произведенные арендатором неотделимые улучшения?

Этот вопрос урегулирован статьей 623 ГК РФ. В ней четко указано, что компенсация выполненных неотделимых улучшений возможна только в той ситуации, если собственник жилья дал на это согласие.

В противном случае о сделанных капитальных вложениях можно забыть. Арендодатель ничего не обязан выплачивать. На его стороне законодательство, поэтому никакие жалобы не помогут получить компенсацию и выиграть судебный спор.

В некоторых случаях арендодателю нравятся сделанные улучшения, и он добровольно соглашается оплатить их стоимость. Однако, это исключение из правил, поэтому рассчитывать на него не стоит. Лучше добиваться согласия на неотделимые улучшения и не рисковать свои деньгами.

Как арендодатель должен дать согласие на проведение неотделимых улучшений?

Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений должно быть оформлено в письменном виде и зафиксировано отдельным пунктом  в договоре аренды. Образец такого договора можно найти ниже.

Если в договор аренды изначально не внесено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений, однако, он не против таких улучшений, то к договору аренды нужно присоединить еще один документ — дополнительное соглашение. 

Какие пункты и требования должны быть прописаны в дополнительном соглашении?

В первой части дополнительного соглашения составлена описательная таблица, содержащая всю информацию о будущих неотделимых улучшениях. Перечислим все пункты, которые в неё входят:

• номер;
• наименование работы;
• объем неотделимых улучшений;
• срок начала и окончания работ;
• рабочий режим;
• стоимость улучшений (включая начисления НДС).

Если в документе не будет сделано такого подробного описания, то по умолчанию считается, что неотделимые улучшения разрешены в неограниченном объеме. Главное, чтобы после проведенных работ не изменилось назначение арендованной собственности: если это жилой дом, то и после ремонта он должен остаться жилым домом.

Как арендатор и арендодатель утверждают перечень неотделимых улучшений?

Весь перечень действий по согласованию неотделимых улучшений можно условно разделить на три этапа:

• предварительная подготовка;
• оценка будущего объема работ;
• реализация проекта.

Разберем последовательность действий арендатора и арендодателя на каждом из указанных этапов.

Предварительная подготовка. Всё начинается с того, что арендатор в произвольной письменной форме сообщает арендодателю о желании изменить помещение. В составленном уведомлении должно быть указано:

• примерный перечень будущих изменений;
• их краткое описание;
• примерная стоимость;
• примерный срок реализации проекта.

У арендодателя есть семь дней, чтобы в письменной форме ответить на полученное уведомление. Он может согласиться или отклонить предложение. Если арендодатель соглашается, то стороны переходят на второй этап.

Оценка будущего объема работ. Когда согласие получено – арендатор может на основе своего плана заказывать стандартизованную проектную документацию. Она должна соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам.

Если разработанная проектная документация будет отличаться от первоначального плана арендатора, то её нужно отправлять на повторное утверждение арендодателю. Если последний не против новых поправок, то своё согласие он должен выразить в письменной форме на новом документе. Если новшества недопустимы – арендодатель об этом также должен уведомить арендатора в письменном виде. На эту процедуру у сторон есть пять рабочих дней.

Реализация проекта. Когда согласие получено, арендатор согласовывает с подрядчиком перечень будущих строительных работ, готовит смету и отправляет эти документы арендодателю на утверждение. Далее происходит следующее:

• арендодатель после внесения всех необходимых правок подписывает документ;
• начинаются строительные работы, по окончанию которых подрядчик формирует акт приёма-передачи объекта и подаёт его на утверждение;
• собственник недвижимости вместе с арендатором принимают работу и начинают пользоваться созданными неотделимыми улучшениями.

Какую дополнительную информацию необходимо учесть?

В договоре аренды или дополнительном соглашении важно обязательно прописать ответственность, которую понесет каждая из сторон в случае нарушения составленных договоренностей.

Если арендный договор будет расторгнут досрочно по инициативе собственника недвижимости, то на основании 620 статьи ГК РФ он обязан выплатить арендатору все расходы, связанные с выполненными неотделимыми улучшениями. Кроме того, перед возвратом арендованного имущества и выплатой компенсации стороны должны рассчитать размер амортизации.

Какие доказательства приложить к документам, чтобы гарантированно получить компенсацию за проведенные неотделенные улучшения?

Весь комплекс неотделимых улучшений должен быть зафиксирован в письменном виде. Если этого документа не будет или он будет оформлен не в правильной форме, то все дальнейшие доказательства окажутся бесполезными. В судебном разбирательстве они не будут иметь никакого веса.

Однако, если подобный документ есть, то в качестве подстраховки вы можете использовать показания свидетелей, которые должны присутствовать на всех этапах проведения проектно-строительных работ. Помимо свидетельских показаний могут пригодиться фотографии, видео или аудиозапись всех переговоров, связанных с планируемыми неотделимыми улучшениями. Чем больше независимых источников вы сможете задействовать, тем ниже риск остаться без компенсации.

Существуют ли ситуации, когда предварительной договоренности не было, но арендодатель всё равно должен оплатить стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации существуют и прописаны в первой части 662 статье ГК РФ. Они касаются только тех случаев, которые касаются аренды предприятия. После проделанных улучшений в работе предприятия должны произойти какие-то качественные изменения. Например, оно должно начать получать больше прибыли, улучшить качество производимых товаров, уменьшить время производственного цикла и т.д.

Не подлежат компенсации такие неотделимые улучшения, необходимость в которых отсутствовала и которые не способны принести предприятию коммерческую пользу.

Чтобы получить компенсацию, арендатор должен в судебном порядке доказать два факта:

• во время проведения неотделимых улучшений не был нарушен принцип разумности и предприятие действительно нуждалось в модернизации;
• после проделанных работ ценность предприятия возросла и несоизмерима с той суммой, которая запрашивается в качестве компенсации.

Не существует единых правил, регулирующих подобные разбирательства. Все дела разрешаются в частном порядке, а исход зависит от аргументов, предоставленных каждой из сторон.

Существуют ли ситуации, когда предварительная договоренность была, но арендодатель не должен оплачивать стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации предусмотрены во второй части 662 статьи ГК РФ. Здесь главными факторами выступают экономическая нецелесообразность и нарушения принципа разумности. Каждый спор индивидуален и разрешается в судебном порядке.

Предположим, стороны предварительно договорились о ремонте всего оборудования производственного цеха. Однако, арендатор по своей инициативе закупил новые станки, которые по мощности и техническим характеристикам ничем не отличались от предыдущих. Чтобы не платить полную компенсацию, арендодателю достаточно доказать коммерческую нецелесообразность закупленной техники.

Заключение

• Под неотделимыми улучшениями арендованного имущества стоит понимать все виды работ, которые достаются собственнику недвижимости после окончания срока аренды. Эта процедура урегулирована 623 статьей Гражданского кодекса.
• Не существует официального списка, в котором были бы прописаны все виды работ, относящиеся к неотделимым улучшениям. Поэтому, в спорных ситуациях этот вопрос разрешается в суде.
• Отделимые улучшения – это такие изменения, которые арендодатель может забрать с собой. К отделимым улучшениям относится покупка мебели, установка бойлера и т.д.
• За проведение обычного ремонта компенсация со стороны арендодателя не предусмотрена. Однако, если в задание вносились существенные изменения и оно временно не эксплуатировалось, то проведенный ремонт считается капитальным и за него предусмотрена компенсация от собственника недвижимости.
• Чтобы получить компенсацию за сделанные неотделимые улучшения, нужно получить письменное разрешение от собственника недвижимости. Это разрешение должно быть указано в договоре аренды или дополнительном соглашении.
• Если в документе не будет подробного описания всех неотделимых улучшений, то по умолчанию считается, что они разрешены в неограниченном объеме. Составленный документ можно заверять подписями свидетелей, фото, видео и аудиозаписями.
• Если в аренду берется предприятие, то в отдельных случаях даже без предварительной договоренности на арендодателя может быть возложена обязанность оплатить стоимость неотделимых улучшений. Возможна и обратная ситуация: договоренность была, но арендодатель не обязан ничего компенсировать арендатору. Эти правила предусмотрены 662 статьей ГК РФ и разрешаются в частном порядке.

P.S. Если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях. Мы попробуем разобраться в вашей ситуации и дать профессиональную юридическую консультацию.