Досрочное гашение ипотеки подразумевает под собой выплаты большими денежными суммами с опережением разработанного графика. Для внесения ипотеки досрочно можно прибегнуть к внесению всего остатка по взятому кредиту и оплатить все проценты на текущий момент. В этом случае ипотека закроется сразу. А возможно частично выплатить сумму, которая намного больше ежемесячного расчетного платежа, но меньше, чем весь остаток по ипотеке. Тогда график будущих платежей просто пересчитают.
Кто и как может досрочно погасить ипотеку?
В России погасить ипотеку досрочно может любой гражданин, взявший у банка такого вида займ. Если ранее банковские организации старались всячески избегать такого развития событий, включая в договор пункты, по которым человеку запрещалось погасить досрочно кредит или банк брал высочайшие проценты за подобный шаг, то на сегодняшний день такие действия считаются законными на 100 процентов.
Согласно Федеральному закону от 19 октября 2011 года досрочное погашение ипотеки разрешено. Если клиент обнаруживает в уже подписанном ипотечном договоре пункты, которые не дают ему возможность погасить ипотеку досрочно, то он может обратиться в судебную инстанцию для восстановления такого права. Стоит отметить, что по закону кредитополучатель должен оповестить кредитующую организацию о погашении ипотеки за месяц до намеченной даты. Все условия и порядок проведения процедуры досрочного гашения ипотеки прописываются в договоре с банком.
Первостепенно перед погашением займа каждому следует определить:
- Виды платежей по договору. Они могут быть аннуитетными и дифференцированными.
- Сумму, с которой разрешено досрочное гашение ипотеки.
После того, как все вопросы будут выяснены, следует обратиться в кредитующую банковскую организацию с целью сообщения ей о своих планах о досрочном гашении ипотечного займа. Обращаться в банк можно либо личным визитом и написанием заявления о внесении платежа. Либо, позвонив по номеру горячей линии, на сегодняшний день все крупные финансовые организации предоставляют такую возможность. При этом важно, чтобы оповещение от клиента было сделано хотя бы за сутки до момента, когда платеж должен поступить. В ином случае денежные средства просто не успеют зачислиться на текущий месяц и будут перенесены на следующий.
Какие бывают платежи по ипотечному займу?
Ипотека предполагает внесение платежа в банк в виде определенной денежной суммы, которая уплачивается ежемесячно. Однако для расчета таких платежей банки пользуются двумя разными способами: дифференциальным и аннуитетным. Каждый из этих способов, как для клиентов-заемщиков, так и для кредитодателей имеет свои преимущественные характеристики и недостатки.
По дифференциальному способу оплаты взносы на погашение основного тела ипотечного займа возвращаются суммами каждый месяц, которые складываются из платежа за основной долг плюс начисленные на остаток проценты. То есть вся ипотека разделяется на количество месяцев, которое предусмотрено кредитом и начисляемыми процентами.
Главным недостатком такого способа погашения являются внушительные платежи в начале ежемесячных выплат. Однако постепенно, по мере уплаты процентов, размер платежей будет уменьшаться, так как будет уменьшаться тело долга, а вместе с ним и проценты. На сегодняшний момент дифференциальный метод используется редко, так как многие заемщики не справляются с финансовой нагрузкой в начале срока кредитования.
Другой вариант платежей – аннуитентный. Он основан на том, что вся сумма ипотеки вместе с начисленными процентами разбивается на равные денежные суммы, которые заемщик выплачивает фиксированно каждый месяц. Размер выплаты не меняется, в зависимости от той стадии, на которой находится период погашения – будь то начало или конец срока.
Положительная сторона такого вида платежей заключается в том, что заемщик сразу понимает, сколько денег ему придется в месяц отдать банку, ведь сумма не изменится на протяжении всего периода существования долга по ипотеке. Однако аннуитентные взносы имеют и отрицательную сторону, которая менее выгодна для клиента, так как на начальном сроке платежи по долгу будут на 80-90% состоять из начисляемых процентов, то есть само тело кредита будет уменьшаться незначительно.
Какие существуют способы погашения ипотеки?
Прежде, чем решить, как досрочно погасить ипотеку, стоит определиться с целью этого мероприятия. Принятие решения о досрочном гашении долга может быть обусловлено и финансовыми выгодами, и необходимостью осуществления с объектом недвижимости каких-то операций: обмена, продажи, размена и т.д. Исходя из причин, досрочно погасить ипотеку можно полностью или частично. При досрочном внесении платежа намного большего по размеру с ежемесячной суммой клиент имеет возможность уменьшить ежемесячные платежи или сократить срок ипотечного кредита.
Когда цель погашения – операции с недвижимостью, то лучше ускорить момент закрытия ипотеки, а, следовательно, стоит перерассчитывать долг для сокращения срока. Если же причина погасить ипотеку досрочно обусловлена финансовыми обстоятельствами, то стоит изменять размер ежемесячного платежа. В случае, когда финансовое положение изменилось разово, например, родился второй ребенок и был получен материнский капитал или семья выиграла крупную сумму в лотерею, то внося единожды крупную сумму досрочно, стоит пересчитать долг и снизить ежемесячный платеж.
Если финансовые изменения носят долгосрочные изменения, например, получено повышение на работе с увеличением заработной платы, новый бизнес-проект начал перспективно работать, то стоит изменять срок ипотечного кредита.
Важно понимать, что если гасится ипотека досрочно, то клиент стопроцентно экономит на стоимости обслуживания кредита.
Каковы источники средств для досрочного гашения ипотеки?
Чтобы погасить ипотеку досрочно, заемщику необходимы дополнительные денежные средства, помимо тех платежей, которые вносятся в счет уплаты долга. Есть несколько реальных вариантов, где взять деньги. В таблице мы приведем примеры наиболее эффективных вариантов.
Таблица 1
| Источник дохода | Описание | Особенности |
| Накопления | Клиент определяет для себя, сколько денег из своего дохода он может отложить в копилку, при этом, не сильно ущемляя себя и семью, ведь еще придется платить и основной долг каждый месяц. | Принцип заключается в том, что чем больше вносимая сумма, тем быстрее кончится период выплат и меньше будет размер переплаты по ипотеке. |
| Материнский капитал | Материнский капитал может стать отличным подспорьем, чтобы погасить ипотеку досрочно. Чтобы внести средства капитала в счет досрочной уплаты долга следует предоставить сертификат в банковское учреждение, после чего перерасчет ипотеки сделают автоматически. | Если кредит будет гаситься материнским капиталом, то банком при перерасчете будет уменьшен ежемесячный платеж, при этом срок долга не изменится. |
| Налоговый вычет | Имущественный вычет получают все граждане РФ только один раз за всю жизнь. При этом важным условием является наличие официального дохода, с которого в исправном режиме платились налоги. Вычет является ничем иным, как возвратом денежных средств в виде налогов, удержанных государством в прошлом году. | Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимого имущества (квартиры). Однако сумма, с которой берется вычет, при этом не может превышать 2 млн рублей.
|
| Рефинансирование | С помощью рефинансирования ипотечного кредита можно и уменьшить размеры платежей, и сократить срок гашения долга. То есть, если ипотека была взята в одном банковском учреждении, а другой банк на текущий момент предлагает более выгодные условия такого кредита, то заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования. | Механизм рефинансирования работает следующим образом: долг банка, который выдавался заемщику изначально, выкупается, то есть гасится новым банком, а заемщик при этом получает более выгодные условия кредитования.
Важно знать, что прибегая к рефинансированию, заемщик утрачивает право получить налоговый вычет со всех уплаченных процентов. Это обусловлено тем, что кредит в первом банке будет полностью погашен, а на новый такое право не распространяется. |
Как производится возврат переплаченных по ипотеке процентов?
В случае, когда осуществляется досрочное погашение ипотеки, то аннуитентные платежи уже содержат проценты, начисленные на те платежи, которые не производились, так как долг уже закрыт. То есть заемщик уплатил лишние средства. Если досрочно досрочное погашение не проводилось, то проценты будут считаться оплаченными по договору.
Поэтому для клиентов предусмотрена возможность возврата уплаченных при досрочном закрытии долга процентов. Рассчитать размер возврата просто: для этого берется общая сумма процентов, которые были включены во все аннуитентные платежи за весь период кредитования и вычислить часть, которая приходилась пропорционально на те месяцы, которые оставались до фактического конца ипотеки.
Узнать сумму процентов можно в предоставленном банком графике внесения платежей. Прилагается такой график к каждому ипотечному договору.
Все средства в виде оплаченных лишних процентов относятся к необоснованному обогащению банковской организации и переходят они банку при досрочном погашении. Однако заемщик вправе вернуть большую часть переплаченных средств. Платить проценты нужно только за время с момента выдачи займа до момента его возврата. Любые действия банковской организации по взысканию процентов за срок, в который пользование деньгами не осуществлялось, являются незаконными.
Как погасить ипотеку правильно?
Досрочное погашение ипотеки в любом банке не имеет существенные отличия с процедурой досрочного закрытия других кредитов. Все действия делятся всего на три этапа:
- Заемщик заранее оповещает банковскую организацию о досрочном погашении долга по ипотеке, написав соответствующее заявление.
- На счет банка вносится денежная сумма, которую определил заемщик.
- Когда денежные средства внесены и зачислены, целесообразно проверяется корректность проделанных процедур и как это отображено в новом графике платежей.
По новым правилам погашать ипотеку досрочно можно в любой день, а не только тогда, когда наступит дата аннуитентного платежа. Главное сообщить банку о решении заранее, а банк в свою очередь осуществит перерасчет в день, когда поступят средства.
Когда последний ипотечный платеж будет осуществлен, заемщику следует сделать следующее:
- в банковской организации взять справку об отсутствии каких-либо задолженностей по кредиту. Именно этот документ будет свидетельством того, что ипотечный кредит полностью закрыт;
- справка предоставляется в органы регистрационной палаты. После этого в течение 14 дней с квартиры снимаются обременения, а собственник получает документ, являющийся доказательством права собственности на недвижимость.
Кстати, благодаря технологиям и постоянному развитию банковской сферы совсем не обязательно бросать все дела и бежать в отделение банка, чтобы осуществить досрочное погашение ипотеки. Например, Сбербанк предоставляет своим клиентам гасить ипотечный кредит в режиме онлайн. При этом банком не устанавливаются ограничения по вносимым суммам или срокам. Никаких дополнительных комиссионных платежей учреждение также не взымает.
А в банке ВТБ24 заемщики могут провести досрочное погашение долга, позвонив в колл-центр организации. Если же клиенты выбирают личное посещение отделения данного банка, то здесь установлены минимальные сроки для подачи заявления и непосредственного погашения займа. Так, написав заявление, клиент уже через день может осуществить платеж.
Поставь ей оценку - кликай на звезды!
Рейтинг статьи / 5. Голосов: