С чего начать процесс покупки квартиры в ипотеку

Для многих семей покупка квартиры в ипотеку – это единственный реальный вариант обзавестись собственной недвижимостью. В мае 2017 года объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордной отметки в 140 миллиардов рублей. В прошлом году этот показатель был на 35% ниже. Это значит, что в 2017 рынок ипотечного кредитования набирает обороты, и, по мнению многих экспертов в будущем темпы роста будут только увеличиваться.

В этой статье мы поговорим о том, как купить квартиру в ипотеку и с чего начать этот сложный процесс. Дополнительно вы узнаете, почему в 2017 году у населения резко вырос интерес к ипотечным займам, и на какие моменты стоит обращать внимание перед подписанием кредитного договора.

Почему в 2017 году россиянам стало выгодно покупать квартиры в ипотеку?

16.07.2017 года Центробанк РФ понизил ключевую процентную ставку до 9%. Это позволило всем крупным банкам внести изменения в условия своих ипотечных программ и сделать их более доступными для населения. Именно это событие стало основной причиной того, что теперь покупка квартиры в ипотеку стала для россиян отличной возможностью выгодно приобрести собственное жилье.

По данным АИЖК, в середине 2017 средний размер ипотечной процентной ставки находился на уровне 10,65%. Прогнозируется, что к началу 2018 года этот показатель опуститься ниже 10%, а к 2025 году достигнет 3-4% и выйдет на стандартный европейский уровень. То есть, собственное жилье станет доступно еще большему количеству граждан.

Почему не все россияне соглашаются на ипотеку и не доверяют новым выгодным ставкам?

В 2012 году ФОМ опубликовал исследование, в котором было показано, что более 70% россиян исключают возможность взять ипотечный кредит.

Основная причина отказа была связана со страхом попасть в долговую финансовую кабалу. Во время опроса люди говорили о низком уровне жизни, небольших зарплатах и нестабильной экономической обстановке. Ниже вы можете посмотреть весь список ответов.

По оценкам агентства Fitch, к концу 2016 г. более половины работоспособных россиян находилось в долговой яме. В переводе на цифры это 40 миллионов человек. Суммарная сумма задолженности составила 11 триллионов рублей. Взятый кредитный долг могут обслуживать не более 8 миллионов граждан.

Новые статистические данные означают, что покупка квартир в ипотеку по-прежнему недоступна для большинства россиян. И это несмотря на пониженную ипотечную ставку и положительные прогнозы АИЖК. 

Кроме того, по данным опросов, большинство россиян не доверяют ипотеке и стараются всеми возможными способами её избегать. Главная причина недоверия связана с устойчивой ассоциацией, которая прировняла ипотечный кредит с финансовой кабалой. Люди боятся попасть в ситуацию, когда для погашения действующего займа нужно будет брать новый кредит.

Если вы планируете покупку квартиры в ипотеку, то в первую очередь должны уяснить две фундаментальные вещи:

• ипотека – это всего лишь финансовый инструмент. Он помогает купить собственное жилье частями и при правильном использовании помогает человеку с ограниченным капиталом жить в комфортных условиях;
• долговая яма – это искусственно созданная ситуация, которая связана с неправильным использованием ипотечного кредита.

Поэтому, если вы будете знать, как правильно покупать жилье в кредит, то сможете избежать многих финансовых ошибок и своевременно рассчитаетесь с долгом.

Что нужно знать о покупке квартиры в ипотеку?

Итак, ипотека – это финансовый инструмент, который принесёт пользу только в том случае, если им правильно распорядиться. Теперь запомните: с технической стороны механизм покупки квартиры в ипотеку совершенно несложный и состоит всего из пяти условных шагов.

• Вы подбираете подходящую недвижимость, которую хотите получить в собственность.
• Выбираете банк и соответствующую программу кредитования.
• Готовите всю нужную документацию.
• Подписываете все заготовленные договора.
• Оформляете сделку и становитесь законным собственником выбранного жилья.

Более детально все перечисленные шаги мы разберем дальше. Однако, даже если вы их не прочитаете – ничего страшного не произойдет. Посетите любой крупный банк и послушайте двадцатиминутную консультацию специалиста. Он вам подробно расскажет все тонкости того, как можно взять ипотеку.

Проблема в том, что во время покупки квартиры в ипотеку граждане совершают множество стратегических ошибок, которые очень долго и дорого исправлять.

Какие ошибки чаще всего совершают граждане?

Простой пример – допустим, молодая пара воспользовалась подаренными на свадьбу деньгами и внесла в банк первоначальный взнос на покупку квартиры в ипотеку. Из всех доступных предложений они остановились на небольшой однокомнатной квартире, которая находилась на окраине города. Такой выбор был связан исключительно с тем, что при нынешних доходах на погашения кредита у них ушло бы всего 7 лет.

Через год после покупки у нашей пары рождается двойня. Жена перестает работать, а большая часть зарплаты мужа уходит на семью. Пара по-прежнему способна выплачивать ипотеку, однако теперь этот процесс растянется на 15-20 лет. С каждым годом купленная квартира им нравится всё меньше, поскольку дети растут, а свободного места не прибавляется. К сожалению, никакого выбора у нашей пары нет: они вынуждены работать и платить за небольшую однокомнатную квартиру на окраине города еще 15-20 лет.

Если бы наши молодожены учли рождение детей и временную нетрудоспособность одного из супругов, то их приоритеты сразу бы сместились. Они смогли бы подкопить денег и нацелились на ту же покупку квартиры в ипотеку, но выбрали бы себе более комфортабельную и просторную недвижимость в каком-то приличном районе города. В этом случае длительный срок ипотеки они бы компенсировали достойным жильем.

Чтобы вы смогли избежать стратегических ошибок, мы посвятим несколько следующих разделов предварительной подготовке. Предварительная подготовка поможет определиться с тремя важнейшими моментами:

• действительно ли стоит покупать квартиру в ипотеку;
• на что стоит обратить внимание при выборе недвижимости;
• какие нюансы могут возникнуть во время проведения сделки.

Если после предварительной подготовки вы не измените своё отношение к ипотечному кредиту, то сразу сможете ознакомиться с алгоритмом его получения. Когда весь материал будет изучен, вы будете знать, как купить квартиру в ипотеку и с чего начать. Если после прочтения статьи у вас останутся вопросы – задавайте их в комментариях.

Предварительная подготовка к покупке квартиры в ипотеку – что она в себя включает?

Изучите типичные ошибки всех начинающих ипотечников. Чтобы было проще во всем разобраться, постарайтесь найти и познакомиться с человеком, который недавно взял ипотеку. Он вам расскажет обо всех особенностях, характерных для вашего региона. Кроме того, такой человек недавно сам искал жилье. Поэтому, вероятней всего у него остались контакты риэлторов или знакомых лиц, готовых продать подходящую для вас недвижимость. Если подходящего человека нет – смотрите наши советы.

Не допускайте, чтобы решение о покупке квартиры в ипотеку принималось на эмоциях. Не обращайте внимания на красивую рекламу, в которой предлагается быстро и выгодно купить собственное жилье. За любыми скидками и акциями могут скрываться дополнительные расходы, которые вы попросту не успеете просчитать. Всегда оценивайте стоимость своей будущей квартиры с точки зрения ряда сопутствующих расходов:

• если покупаете недвижимость в строящемся доме – подумайте, где будете жить до окончания строительства. Обязательно посчитайте, во что это вам обойдется;
• по умолчанию включайте в графу расходов затраты на ремонт;
• оцените местоположение жилья и сразу прикиньте, сколько денег вы регулярно будете тратить на проезд.

Если ориентироваться на сопутствующие расходы, то не всегда получится выбрать именно ту недвижимость, которую хочется. Однако, вы получите честную цену, которую сможете реально выплатить без серьезного ущемления своего типичного образа жизни.

Никогда не заключайте быстрых сделок. Перед покупкой квартиры в ипотеку вы будете общаться с застройщиками, менеджерами, агентами по недвижимости и собственниками жилья. Всем этим людям выгодно, чтобы вы купили предлагаемое жилье максимально быстро и максимально дорого. Поэтому вы постоянно будете сталкиваться с различными уловками, направленными на то, чтобы вы поскорей приняли решение в их пользу. Никогда не принимайте срочных решений и всегда берите время подумать. Ипотека – это конкурентный бизнес, поэтому при должном терпении вы всегда можете найти несколько схожих предложений. Поэтому ищите то, что выгодно именно вам.

Не спешите принимать предложения партнерских банков. Если вы будете подбирать квартиру через агентство недвижимости, то вам могут предложить заключить сделку в каком-то конкретном банке. В этом случае менеджер может сообщить, что сделка будет проведена по льготной ипотечной ставке на максимально выгодных условиях. Это может быть правдой. Однако, вы всё равно не спешите соглашаться. Самостоятельно сравните предложения в нескольких банках и только после этого сделайте выбор. К сожалению, часто попадаются недобросовестные фирмы, из-за которых вы можете существенно переплатить по кредиту.

Внимательно изучите все пункты ипотечного договора. Особое внимание обратите на те моменты, где сказано, как и в какой последовательности будет меняться процент по выплате кредита. Попросите менеджера всё посчитать и объяснить простыми словами. Для достоверности вы можете взять еще не подписанный договор и обратиться с ним к юристу. Пусть независимый эксперт проверит текст договора на предмет скрытых подвохов.

Перед оформлением кредита проверьте, готовы ли вы соблюдать финансовую дисциплину. Предположим, на покупку квартиры в ипотеку вы готовы выделить 30% семейного бюджета. Вы составили финансовый план и определили, что при таком объеме выплат закроете кредит через 10 лет. Теперь не оформляя ипотеку, попробуйте прожить на 70% бюджета хотя бы шесть месяцев. Если у вас получится, то вы справитесь с двумя стратегическими задачами:

• докажите себе, что составленный план выполним и вы готовы соблюдать финансовую дисциплину;
• из накопленных 30% сформируете небольшой резервный фонд, который будете задействовать в случай любых форс-мажорных ситуаций.

Если что-то пойдет не так, то вы сможете подкорректировать финансовый план или пересмотреть требования к будущему жилью. В любом случае после такого тренинга вы сможете оценить свои реальные силы.

Составьте предварительный план покупки квартиры в ипотеку. Это ваш личный документ, который поможет сформировать те важные для вас правила, которые вы будете учитывать при подписании ипотечного договора. Рассмотрим несколько основных пунктов, которые должны в него входить.

Посильный платеж. Если ипотека будет выплачиваться в фоновом режиме, то вы практически не будете ощущать на себе бремя финансовой ответственности. Это значит, что платеж за ипотеку должен стать для вас рядовой тратой, которую можно приравнять к оплате коммуналки или интернета.

Чтобы достигнуть подобного эффекта, рекомендуется выбрать такой месячный платеж, размер которого вместе с дополнительными обязательными тратами на дом не будет превышать 20-40% от семейного бюджета.

Допустим, суммарный доход вашей семьи 100 000 рублей. В этом случае ипотека, коммуналка, интернет, страховка, парковка и прочие подобные расходы должны уместиться в 20 000 – 40 000 рублей. Весь остаток денежных средств вы тратите на себя, на еду, детей, инвестиции, отпуск и т.д. Если этот баланс нарушить, то уже в первый год вы будете жалеть о покупке собственного жилья и перестанете получать удовольствие от жизни. В этом случае ипотека лишена смысла.

Разумный срок. Некоторые банки готовы вам выдать ипотечный кредит на 30-40 лет. Средний срок погашения ипотеки в РФ 15 лет. Это слишком большие периоды, за время которых вы слишком переплачиваете. Кроме того, выбранная недвижимость вам может попросту надоесть, однако, пока кредит не будет погашен, никуда переехать вы не сможете. Поэтому старайтесь брать ипотеку сроком на 7-10 лет. Это относительно быстро и выгодно.

Ипотечная ставка. Мы определили, что во второй половине 2017 года этот показатель ниже 11%. То есть со стороны банковского сектора созданы оптимальные условия для выдачи кредита. Выбирайте любой крупный банк, где будет меньше всего переплат.

Стабильность источника дохода. Продумайте план действий на случай негативного сценария вашей жизни. Допустим, вы лишаетесь своей должности и вынуждены искать другую работу.

• Сможете ли вы в этом случае выплачивать установленную сумму платежа и содержать семью?
• Если ли у вас финансовая подушка безопасности?
• А что будет, если все члены семьи лишаться работы?

Мы искренне надеемся, что ничего подобного никогда с вами не случится. Однако, иметь запасной план действий вы просто обязаны.

Требования к будущей квартире. Здесь вам нужно подробно расписать, какая недвижимость вам необходима и для чего. Просчитайте все мелочи: от местоположения до вида из окна. Квартира должна быть комфортной. Если вас будет что-то не устраивать, то до полного погашения ипотеки вы не сможете ничего поделать.

Поищете замену ипотеке. Когда ваш предварительный план готов и все переведено в цифры – переходите к рассмотрению альтернативных вариантов. То есть подумайте, как вы можете решить жилищный вопрос по-другому. Разберем несколько примеров.

• Можно пожить подольше в съемной квартире, накопить больше денег и взять ипотеку на меньший срок.
• Можно не съезжать со съемной квартиры, открыть банковский депозит и через 5-10 лет купить своё жилье за наличные.
• Можно переехать к родителям, сэкономить на всем и через определенный срок купить свою квартиру.
• Можно переехать в соседний город, купить или взять ипотеку и после этого начать копить на квартиру в нужном месте.

Перечисленные варианты были составлены экспромтом. Вы должны исходить из своей ситуации и придумать два-три альтернативных варианта, которыми можно воспользоваться вместо ипотеки. Сравните и выберите, что вам больше подходит. Если после проведения предварительной подготовки вы по-прежнему нацелены на покупку жилья в ипотеку – переходите к технической части.

Пошаговый план покупки квартиры в ипотеку – что он включает в себя?

Простой способ: обращение за помощью к профессионалам. Наймите ипотечного брокера и хорошего риэлтора. Стоимость услуг таких специалистов несопоставима с той пользой, которую вы получите.

• Вы приобретете юридически чистую квартиру, которая максимально соответствует вашему бюджету и заявленным требованиям.
• Вы быстро получите кредит, потратите минимум времени на работу с банком и будете обслуживаться по лучшей ипотечной программе.
• Вы будете застрахованы от непредвиденных обстоятельств, которые могут быть связаны с ипотечным и риэлторским бизнесом в вашем регионе.

Самое главное: вам ненужно будет переживать, что сделка сорвется. Достаточно познакомить вашего ипотечного брокера с вашим риэлтором и дождаться момента, когда они всё подготовят. Вам останется только подписать документы и провести оплату.

Сложный способ: самостоятельная покупка квартиры в ипотеку. Перечислим основные этапы, с которыми вам придется столкнуться. Сразу предупреждение: нет никаких гарантий того, что самостоятельная покупка квартиры обойдется вам дешевле, чем сотрудничество со специалистами. У вас нет опыта, поэтому на каждом этапе вас могут поджидать непредвиденные траты.

Подберите подходящий банк. Выбирая банк, нужно обращать внимание на рейтинг его надежности и ряд сопутствующих факторов:

• требования к будущим заёмщикам;
• размер действующей ипотечной ставки;
• разновидности ипотечных программ;
• размер первоначального взноса;
• сумму дополнительных платежей, которые придется заплатить за обслуживание кредита.

Никакого универсального рецепта при выборе банка нет. Вы просто сравните все имеющиеся предложения и подберите среди них оптимальное.

Подготовьте документы и подайте заявку на ипотеку. Смысл этого действия состоит в том, чтобы кредитный комитет банка мог разобраться, можете ли вы быть заёмщиком. У данного решения есть определенный срок действия. Если за указанный период вы не успеете оформить кредит – всё придется начинать заново. В следующей статье мы подробно рассмотрим перечень всей необходимой документации, который вам понадобится при покупке квартиры в ипотеку.

Подберите квартиру. Здесь важно, чтобы ваши требования к выбранному объекту совпадали с требованиями банка. Поэтому заранее изучите перечень ограничений, которые действуют в выбранном вами банке. Например, вам может быть отказано в кредите из-за того, что вы выбрали ненадежного застройщика.

Оцените недвижимость. Когда квартира выбрана и одобрена банком – закажите её оценку. В конце процедуры вы получите отчет, который нужно передать в банк. Посмотреть пример отчета можно в приложенном pdf-файле.

В отчете будет отображаться рыночная стоимость выбранного вами объекта. На основе указанной суммы будет формироваться размер ипотечного займа, который банк будет согласен вам выдать.

Отправьте документы на проверку в банк. Вашей документацией будет заниматься служба безопасности и юридический отдел. После этого все бумаги попадут в страховую компанию. Если все документы в порядке – банк одобрит квартиру.

Обратитесь в страховую компанию. Вам необходимо оформить документы на три вида страховки:

• от риска повредить квартиру;
• от риска потерять жизнь или здоровье;
• от риска потерять право собственности на выбранную недвижимость.

После этого вы сможете подписать кредитный договор, договор купли-продажи и оформить закладную.

Заверьте подписанные документы у нотариуса. Если вы состоите в браке, то у нотариуса нужно будет оформить согласие на проведение сделки. Кроме того, с июня 2016 года расширен список документации, который требует нотариального удостоверения. Например, в некоторых банках нужно заверять подписи на закладных. В каждом случае перечень документов будет свой. Вы его узнаете на заключительном этапе оформления ипотеки.

Зарегистрируйте сделку. Государственная регистрация – это обязательная процедура, которой оформляется процесс перехода прав собственности на выбранную недвижимость. Сделка регистрируется от 3 до 30 дней и оплачивается по отдельному тарифу, который прописан в законе и действует на момент подачи всей необходимой документации.

Заключение

Резюмируя перечисленное, можно сказать следующее:

• 07.2017 года ЦБ РФ понизил процентную ставку и крупные банки сделали покупку квартиры в ипотеку более доступной для населения.
• Во второй половине 2017 года средний размер ипотечной ставки составил 10,65%. В будущем эксперты прогнозируют еще большее уменьшение этого показателя.
• Несмотря на благоприятные условия, более 70% россиян негативно относятся к ипотеке. Основная причина такого отношения связана с нежеланием попасть в многолетнюю финансовую кабалу.
• Существует два условных этапа приобретения жилья в ипотеку: предварительный и основной. Первый этап позволяет подготовиться к сделке и избежать стратегических ошибок, из-за которых ипотечный кредит может превратиться в финансовую кабалу. Второй этап технический и связан с самим процессом покупки недвижимости.
• Перед оформлением ипотеки составьте финансовый план и проведите полугодовой тренинг. Он поможет понять, действительно ли вы готовы дисциплинированно платить по кредиту.
• Обязательно сформируйте резервный фонд на случай любых форс-мажорных ситуаций. Его размер должен составлять от трех до шести месячных ипотечных взносов.
• Чтобы быстро получить кредит и купить квартиру нужно обратиться к ипотечному брокеру и заключить договор с риэлтором.

P.S. Уважаемые читатели, если кто-то из вас недавно оформлял ипотеку, пожалуйста, поделитесь своим опытом в комментариях. Расскажите о скрытых нюансах, которые можно встретить в банке или при выборе подходящей недвижимости. Мы будем благодарны за каждый ваш отзыв.