Словосочетание “кадастровая стоимость квартиры” без преувеличения знакомо каждому собственнику недвижимости. Однако понимание того, как она рассчитывается и для чего используется, есть далеко не у всех. Ответам на эти вопросы и посвящен материал.
Что такое кадастр?
Кадастр – это систематизированный свод информации по какой-либо теме; в какой-то степени это синоним понятия “база данных”. Кадастры используются для учета земельных, лесных, водных и прочих ресурсов государства.
Большинство обывателей в жизни чаще всего сталкивается с государственным кадастром недвижимости. Это база данных, содержащая сведения об учтённом недвижимом имуществе, о границах между регионами внутри страны и границами районов и городов внутри регионов. Учет этой информации регулируется специальным законом “О государственном кадастре недвижимости”.
Какие данные хранятся в кадастре недвижимости?
В кадастре хранится информация по самым разнообразным объектам внутри страны. Данные разбиты по паспортам, каждый из которых соответствует каждому конкретному объекту. В паспорте объекта содержатся данные о его площади, месте расположения, году постройки и ряд другой информации. Самая известная характеристика объекта из кадастрового паспорта – его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость квартиры – это характеристика, выражающая денежный эквивалент объекта недвижимости. При этом не нужно путать кадастровую, инвентаризационную и рыночную стоимость квартиры.
| Инвентаризационная стоимость | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость | |
| Для чего? | Использовалась для вычисления имущественного налога до 2015 года | Используется для вычисления имущественного налога после 2015 года | Используется для заключения сделок |
| Учитываемые параметры | Расходы на возведение с коэффициентами (износ и др.) | Расходы на возведение, коэффициенты (износ и др.), сегмент недвижимости, месторасположение, площадь и год постройки | Расходы на возведение, коэффициенты (износ и др.), сегмент недвижимости, месторасположение, площадь, год постройки и состояние квартиры |
| Отличие от рыночной стоимости | Ниже цены на свободном рынке в 10 раз | Ниже цены на свободном рынке в 1,5-3 раза | |
| Для чего нужна? | Государству для расчета налога | Для всех типов сделок | |
| Кто выдает? | БТИ | Управление Росреестра | Формируется по соглашению сторон |
Для чего государству учитывать кадастровую стоимость моей квартиры?
Операции владения, покупки и продажи недвижимости облагаются налогами, которые представляют основной источник доходов государства. Для того чтобы собственники недвижимости не занижали налоговые выплаты, например, при продаже квартиры, государство и ведет кадастровый учет. Таким образом, в любой сделке с недвижимостью, где присутствует “интерес” государства, учитываются данные из кадастра.
Как и кем определяется стоимость кадастра?
Многие думают, что определением кадастровой стоимости квартиры занимается Управление Росреестра. На самом деле это не так. Специалисты Росреестра лишь вносят стоимость кадастра в базу данных, а к расчетам никакого отношения не имеют. Кадастровая цена квартиры определяется независимым экспертом оценочной организации. Для определения того, какая именно оценочная компания будет определять кадастровую стоимость, проводится открытый конкурс, и та фирма, которая предложит самую выгодную цену за свои услуги, побеждает.
Чтобы узнать кадастровую стоимость оцениваемых квартир специалист учитывает разные характеристики, основными из которых являются:
- площадные характеристики объекта;
- расположение объекта недвижимости (район города, этаж);
- год постройки, износ объекта недвижимости;
- инфраструктура района, в котором находится объект недвижимости;
- развитие района, в котором находится оцениваемый объект недвижимости, вносимый в кадастр с экономической стороны.
Может ли меняться кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость квартиры, определенная специалистом и внесенная в реестр, может со временем корректироваться в зависимости от инфляции и изменения цен на недвижимость. Поэтому с течением времени полученные данные о недвижимости из реестра могут терять актуальность. При совершении любой сделки с недвижимым имуществом необходимо брать в МФЦ выписки из кадастра.
Как узнать кадастровую стоимость?
Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости. Самый очевидный из них – обратиться напрямую к кадастру через местное отделение Росреестра, которое подготовит официальную справку с подписью и печатью из государственного реестра.
Другой способ – запросить информацию через сайт ведомства. Правда, чтобы получить информацию из государственного кадастра необходимо знать реестровый номер интересующего объекта.
Третий способ – запросить полный кадастровый паспорт объекта. Для этого необходимо заполнить заявку на портале Росреестра или на ресурсе Cadastr-online и затем выбрать удобный способ получения информации – на руки в отделении организации, по адресу электронной почты, или Почтой России. Оплата услуги производится в режиме онлайн. Стоимость услуги по получению сведений из кадастра – 200 рублей.
Что делать, если владелец не согласен с оценкой кадастровой стоимости квартиры?
Если владельца не устраивает кадастровая стоимость недвижимости, а она и впрямь может быть завышенной из-за ошибки оценщика или из-за падения рыночной цены на квартиру по различным причинам, то ее можно оспорить. Для этого придется через суд доказать факт наличия неверных данных о стоимости квартиры, указанных в кадастре. Вернуть излишне выплаченный ранее налог на имущество, к сожалению, не выйдет, так как новая, признанная судьей стоимость начнет использоваться только в тот налоговый период, в который было подано заявление о несогласии и пересмотре стоимости.