Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Кадастровая стоимость земли – это величина, которая рассчитывается на основании государственной оценки земельного участка, учитывая его классификацию согласно целевому назначению. Прежде чем ознакомиться с методикой такого расчета и определить, чем кадастровая оценка земли отличается от других оценок, в частности рыночной, полезно будет вспомнить, что же представляет собой земельный кадастр. Систематизированный свод данных о местоположении, целевом назначении и правовом статусе земель, именно с таким определением кадастр упоминается в Земельном кодексе Российской Федерации. Согласно земельному законодательству, государство создает инструменты контроля за земельными ресурсами.

Какие существуют инструменты контроля за земельными ресурсами?

К инструментам контроля за земельными ресурсами относятся:

• Кадастровая карта, показывающая фактические границы всех земельных участков страны. На карте указываются и данные собственника земельного надела.
• Государственный кадастровый учет представляет собой более подробное описание систематизированных сведений о земельных участках в реестре (ЕГР). Именно, исходя из данных кадастрового учета, и производится государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, городов, лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения всех регионов России.

После определения цены, каждому конкретному земельному участку присваивается персональный кадастровый номер.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков?

Для качественного проведения государственной кадастровой оценки земли (ГКОЗ) применяется сразу несколько методик. Остановимся подробно на каждой из них:

• Нормативный метод оценки используется при изменении собственника земельного участка в результате: дарения, продажи или вступления в наследство, например. Кроме того, нормативный расчет кадастровой стоимости возможен при изъятии земельного участка органами государственной власти или в том случае, когда участок выступает в форме залога для получения банковского кредита.
• Сравнение продаж. Наиболее понятный, простой и, наверное, самый справедливый метод, который заключается в определении средней стоимости всех похожих предложений на фактическом рынке земли. Сравниваются несколько показателей, таких как: месторасположение участка, наличие коммуникаций, инфраструктура, экономические прогнозы и т. д. Результат оценки, полученный благодаря сравнению продаж, всегда наиболее близок к реальности, хотя и имеет одно обязательное условие – открытость рынка.
• Доходный метод. Основывается на сведениях о размерах арендной платы земельного участка, другое название этого способа оценки – метод капитализации земельной ренты. Рассчитать кадастровую стоимость земельного участкапомогает специальная формула. Цена определяется в результате математического деления показателя арендного дохода на ставку капитализации, которая равна сумме фактической арендной платы похожих земельных наделов поделенной на их кадастровую цену. Точность такого метода поддается сомнению, поскольку отсутствует реальный рынок аренды земли и львиная доля арендованных участков принадлежит государству и говорить о рыночных показателях арендной ставки, исходя из которой и рассчитывается кадастровая оценка земельных участков, в таких условиях не приходится.
• Разбивка на участки. Земля условно разделяется на части и с помощью все того же метода сравнения рассчитывается потенциальная прибыль от реализации всех этих частей с обязательным расчетом всех расходов на освоение.

Метод остатка предполагает оценку земельных участков, исходя из их перспективности будущей застройки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков, на которых расположены новостройки?

В этом случае используется метод распределения. Метод распределения как раз и основывается на соотношении стоимости земли и сооружений на ней. Такой метод близок по своей сути методу сравнения продаж. И в первом и во втором случае требуются данные о реальной стоимости земельных участков на рынке. К этому разряду можно отнести и так называемый метод выделения. Отличается он тем, что применяется к тем земельным участкам, постройки на которых не имеют высокой цены и ее доля в общей стоимости имущественного комплекса незначительная.

К кому можно обратиться за проведением кадастровой оценки земли?

Для проведения оценки привлекаются профильные оценочные компании, с которыми заключается договор на проведение сбора и анализа всей необходимой информации. Результаты расчета кадастровой стоимости оформляются согласно требованиям земельного законодательства в виде отчета.

Чем кадастровая оценка земли отличается от рыночной?

Чтобы понять, чем же отличается кадастровая стоимость от рыночной, нужно разобраться, что представляет собой рыночная стоимость, так как определение кадастровой нами уже дано. Итак, рыночная стоимость – это та цена, по которой земельный участок торгуется на хорошо развитом рынке земли, в условиях открытости и реальной конкуренции.

Очевидно, что показатели рыночной и кадастровой оценок очень часто значительно отличаются. Наиболее близким к рыночной цене бывает результат метода сравнения, применяемого при расчете кадастровой стоимости, что уже отмечалось нами выше. Кроме того, рыночная стоимость более актуальна для вторичного рынка, когда есть достаточное количество примеров совершенных сделок для качественного сравнения, а вот в случае первичного рынка, когда происходит выкуп земли фактически у государства и при отсутствии возможности сравнения, за основу всегда берется нормативная стоимость участка.

Тот факт, что кадастровая и рыночная стоимости могут существенно расходиться в показателях, является реальной проблемой. Дело в том, что большинство платежей, в том числе и налоги, начисляются исходя из результатов именно кадастровой оценки земельного участка, и если стоимость значительно завышена, не отвечая текущему положению на рынке земли, то и платить приходится больше, иногда даже в разы. Другим нежелательным последствием такого положения дел становится отсутствие возможности реализации некоторых участков земли по их кадастровой стоимости.

Приведение же кадастровой цены в соответствие с рыночной, хотя это и является требованием Земельного кодекса, часто является довольно сложной задачей. Для решения этой проблемы существует два пути: через суд или через комиссию по разрешению споров под юрисдикцией Росреестра.